“我是南京江心洲别墅的业主，花千万购房却踩‘漏水陷阱’五八策略，如今被指控‘挖穿长江改地下花园’，被处罚10万元，索赔175万元。”
日前，江苏南京民营企业家周先生向华商报大风新闻反映自己的遭遇，说他“实在想不通”。
>>>验收就曾发现渗漏
“开发商反反复复没弄好，签字收房时注明空鼓”
周先生介绍，他是在2019年4月花费1000多万元，购置的南京江心洲升龙桃花园著•尚院小区江景别墅。
“是江心岛的联排别墅，房子分为三层，总面积300㎡，当时均价每平方米3.4万元。江心岛是中心的一个岛，我们距离长江有五六百米，离岛上原先用于灌溉的河渠很近，后来建设方改成河道，开发商又改成景观河。”
周先生回忆，原本2021年交房，“但2022年验收房时就看到地下一层有积水，有的是靠院墙的墙渗进来的，还有是从墙体水管里渗漏出来的，只要外面下大雨，就会灌进来。我们建了群，总共有12户人家，几乎家家户户都漏水。”
图为涉事别墅
周先生称业主多次和开发商升龙房地产公司交涉未果，“我们当时不收房，要求开发商整修，但反反复复就没有弄好。2023年4月，开发商通知收房，不收房的话，房子都不知道是谁管了。物业也说必须签字收房，我们认为这不合规，当时打过110报警。”
周先生表示，当年房地产已经不景气，开发商被投诉状况频出，也曾因为给住户修防水被媒体曝光。
“一直收不了房，而且开发商还玩消失，我们去找，整个门都锁起来了，已经没有人上班，就没办法和开发商沟通。我们没有办法，只好签字收房，但在上面有注明，不符合收房条件。”
记者看到，交房验收记录表显示，二层有6处空鼓，负二层有8处空鼓，一层有4处空鼓。
周先生解释称，发现的18处空鼓是指漏水，“墙面整体空鼓出来，里面有空气层，但实际的原因还是由于经常渗水，墙体含有大量的水分，干了之后就会造成空鼓。”
>>>业主称被拒绝维修
“开发商说漏水是小问题，要彻底修好须挖开重做防水”
周先生提供证据，“因为总是漏水，我要求开发商修房，这些都有完整的记录，而且是经过城管等职能部门在询问笔录上盖章确认的。”
“开发商后面不仅拒绝维修，还催促我‘强制交房’，甚至拍胸脯保证‘别墅漏水是小问题，让我按他们说的修就行’。”
周先生提供业主群微信沟通记录，“房产开发公司一位营销负责人也买在我隔壁，我们都在群里问他，他说是大领导指派维修就这个样子了，如果要彻底修好，就要把漏水管道全部拆掉，要把外墙的泥土等设施全部挖掉，还要动用吊机，要重新挖出来再做防水才行。无奈，我们只好自己找人挖土做防水。”
>>>自行维修引发管涌
“说我违规开挖破坏河道处罚10万五八策略，被诉索赔175万”
周先生介绍，令他始料未及的是，他按开发商提供的防水维修方案施工后，2023年10月引发河堤管涌，由此官司缠身。
“我调了南京市规划局所有资料，开发商因违法拓宽长江河道、填埋建筑垃圾，导致别墅区严重漏水。我当时听信了开发商的话，这本该由开发商、设计院、监理方共同担责的问题，最终却让我独自背负水务部门高额罚单和关联方的诉讼，累计索赔超过175万。”
周先生按开发商提供的防水维修方案施工后官司缠身
周先生承认目前涉及一系列诉讼案件，其中包括被南京市水务局、江心洲街道办和一位业主起诉的案件，“比如说我施工开挖墙壁要罚款，南京市建邺区水务局要处罚我10万，说我违规开挖渗漏，造成重大影响，说我破坏河道，要求我判赔偿河道建设损失。”
周先生表示：“我开挖的原因正当，我们维修施工是在合理区域。我查了规划资料，我们小区是在规定的蓝线和红线之外，属于可开挖的院落。另外，开罚单请拿出罚款的依据。”
>>>“自救”陷尴尬境地
“房产商已经找不到，我花1000多万买的房子怎么办？
周先生提出行政复议，“我不是无缘无故开挖，是一直不能修复，而且是房地产公司给的维修方案去开挖，我是出于自救。”事件起因、真正的责任方开发商的违法操作被“无视”：开发商交房时已存在河道违法施工、房屋质量缺陷，为何至今未被追责？
周先生介绍，在2017年8月20日，2022年9月21日，同区域升龙房地产公司多次爆发漏水事件，众多住户至今未彻底解决，是否暴露系统性隐患？
周先生坦言维权艰难，“房地产商已经找不到了，我花了1000多万买的房子，怎么办？我的开挖原因是由于相关方未能履职的问题。我只求一个公道，希望相关部门履职尽责，彻查真相，还我合理的责任划分。”
>>>开发商营销经理离职
被指曾在业主群称“临河业主把土挖了，做一轮防水”
6月22日，记者联系周先生所称的南京升龙置业公司营销经理，其称已离职，也否认自己在同一小区买房，表示自己不认识周先生。
“具体维修，我不太清楚，你说的这个人，我也不认识。你让业主去找地产或者物业。”
周先生提供的业主群截图显示，2021年12月25日，这位升龙置业营销负责人曾留言称：“二期维修，下周开专题会，成立专门维修小组。”
2022年6月，其在业主群里回应业主质疑时曾承认：“核心是这个位置没止水坎，会到我们下叠。有一点设计瑕疵，所以大家还是要改，而且内外都要做（防水）。下叠，尤其是我们临河的防水一定要做好。门窗换一下，要加个止水坎。另外，院子的土挖一挖，防水重新。”
其曾明确表示：“临河的业主，我是建议全部把土挖了，做一轮防水。”
>>>水务局正核查情况
当时是应急局牵头调查，城管局作出行政处罚有依据
记者注意到，2023年10月15日，南京市建邺区应急管理局发布《关于升龙桃花园著尚院小区业主内部施工导致河水渗漏地下车库的情况通告》，通告显示，公安部门已立案调查，区应急、水务、建设、房产和城管等部门也已组成联合调查组开展全面调查，将依据法律法规，严肃追究相关人员相应责任。
2025年6月23日，记者联系南京市建邺区水务局，水管科负责人建议记者联系区委宣传部，“目前的情况我们还在核实。”
工作人员表示，对业主的行政处罚是依据城镇排水污水处理条例作出的，“据我了解，10万元行政处罚决定书是区城管局作出的，整个调查，当时是区应急管理局牵头，但是行政处罚决定是由城管作出的。”
对于前期升龙置业施工时是否涉及拓宽长江河道，工作人员答复称，“接受媒体采访应该和我们办公室报备一下情况。当时的综合调查是我们区应急管理局牵头，这次网上的舆情是区委宣传部牵头，行政处罚决定书是区城管局作出的，所以从前到后，你直接问到我们业务科室不是完全合适。”
记者询问此事和升龙置业前期施工有无关联，工作人员回应称：“我需要去核实了解，我需要和当时经办的人员和经办的部门去核实。”
>>>城管尊重业主权利
市区非常重视，业主反映的情况还在调查，目前涉诉
记者联系建邺区城管局，工作人员表示：“目前据我们了解，这个事发生以后，区里面成立了联合调查组。对于违规的行为，我们也进行了相应的行政处罚，目前这个案件也在涉诉过程当中。
工作人员解释称：“小区业主作为被执法当事人，可能觉得这一块并不是他的问题，可能在涉诉，但是前期我们的执法程序都已经走下去了，也进行了查处。目前，他（业主）反映的这些情况还在调查，不过从市里面还是区里面，都非常重视。”
工作人员表示：“业主反映这个情况，这是他的权利，我们非常尊重。但是目前相应的就他一系列的行为，可能需要一个定性。据我所知，前面我们房产、应急、水务和城管都有介入，当时成立了调查组。”
>>>律师协助业主维权
若未核查开发商是否违规，水务部门处罚存程序瑕疵
代理律师周兆成受访指出，周先生指控开发商在河道管理范围内如果真的存在违法施工行为，比如擅自拓宽河道、填埋建筑垃圾，且房屋交付时存在严重漏水问题，开发商则涉嫌违反环境保护及建筑质量相关法律规定，侵害了业主的合法权益。如果有证据证明其销售时未披露上述隐患，则涉嫌消费欺诈。
同样，如果开发商提供的维修方案被证实直接导致河堤管涌等损害，那么，开发商作为专业主体应承担责任。
周兆成认为，水务部门处罚决定存在程序瑕疵，未全面核查开发商是否存在违法事实。
如果设计单位未对违法施工方案提出异议，监理方未尽到监督职责，也存在过错，应与开发商共同承担赔偿责任。
如果有证据证明开发商在别墅交付前就存在漏水等质量问题，对于业主而言，可以主张其恶意隐瞒缺陷，要求惩罚性赔偿。
周兆成表示：“下一步，我将代理相关案件，以开发商、设计方、监理方为被告对其提起诉讼，为周先生主张财产损失、精神损害抚慰金等赔偿。”
华商报大风新闻记者 李华 编辑 刘梦雨
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